CHƯƠNG TRÌNH “THU LỢI TỨC TỪ CĂN NHÀ MÌNH LÀM CHỦ” (REVERSE MORTGAGE, CHIP)
Rất nhiều người phải hy sinh, sống cần kiệm gần hết đời để trả tiền vay nợ mua nhà. Thế nhưng khi trả dứt nợ ngân hàng thì lại đến tuổi về hưu, lương hưu chỉ còn phân nửa hoặc 1/3 lúc đi làm. Thế là lại phải sống cần kiệm tiếp tục. Đối với người mua nhà độc lập (house), thường thì giải pháp để có lợi tức thêm là cho thuê một phần của căn nhà (tầng dưới). Nhưng đối với người mua căn hộ (condo) không có dư phòng cho thuê thì làm sao? Ngoài ra, những ai đã từng cho thuê nhà đều biết rằng việc cho thuê nhà rất nhức đầu vì khi gặp người thuê xấu, chủ nhà gặp rất nhiều khó khăn trong việc đuổi người thuê để lấy lại nhà, vì luật pháp thường bênh người đi thuê, chủ nhà không thể dùng biện pháp mạnh nào nếu người đi thuê không tự nguyện bỏ đi. Chương trình Lấy Lợi Tức Từ Căn Nhà Mình Làm Chủ hay Nợ Nhà Ngược (Reverse Mortgage hay Chip) ra đời để đáp ứng nhu cầu này.
Gọi là Nợ Nhà Ngược vì khi bạn vay tiền ngân hàng mua nhà, mỗi tháng bạn phải trả ngân hàng một món tiền, nhưng với chương trình này mỗi tháng ngân hàng lại đưa cho bạn một món tiền để bạn tiêu xài (hoặc đưa một món lớn một lần).
Tóm lược là nếu bạn làm chủ ngôi nhà hay căn hộ, ngân hàng sẽ cho bạn vay tiền (hoặc một món lớn một lần, hoặc một món nhỏ hàng tháng, hàng quý), bạn vẫn tiếp tục sống trong ngôi nhà hay căn hộ, bạn vẫn đứng tên sở hữu chủ, bạn chỉ phải trả lại tiền vay cho ngân hàng khi bạn không còn sống trong ngôi nhà/căn hộ đó nữa. Lý do bạn không còn sống trong ngôi nhà/căn hộ thì do bạn thôi: hoặc bạn quyết định bán đi vào ở nhà Dưỡng Lão hay nhà con cái, hoặc bạn qua đời. Hoặc đến một lúc bạn đột nhiên có một món tiền lớn, bạn muốn rút lui khỏi chương trình này thì chỉ việc trả lại cho ngân hàng cả vốn vay lẫn lời. Tổng số tiền bạn vay không được quá 40% trị giá căn nhà/căn hộ.
Ưu điểm của chương trình vay này là bạn không lo phải trả nợ đến khi bán nhà và tiền Nợ Ngược rút ra từ chương trình này không bị trả thuế lợi tức vì không được coi là lợi tức. Khuyết điểm của chương trình là nếu bạn không trả tiền lãi trong năm thì sang năm mới, tiền lãi bị cộng vào tiền gốc để thành tiền gốc mới (lãi kép), nên món nợ gia tăng nhanh chóng.
Equitable Bank của Canada là một ngân hàng cung cấp chương trình này. Dưới đây là phần hỏi đáp thắc mắc của Equitable Bank.
- Điều kiện gia nhập chương trình?
Bạn phải 55 tuổi trở lên và có nhà ở vùng đô thị của tỉnh bang Alberta, B.C., Ontario và Quebec.
- Khi gia nhập chương trình, ai sẽ thành chủ căn nhà?
Bạn vẫn là chủ căn nhà của bạn, không thay đổi chủ quyền.
- Có thể nào tôi nợ Equity Bank nhiều hơn giá trị căn nhà?
Không thể được vì chúng tôi chỉ cho bạn vay 40% giá trị căn nhà.
- Tôi nhận tiền vay như thế nào?
Bạn có thể chọn một món tiền lớn một lần duy nhất (Initial Advance), hoặc một món tiền lớn lần đầu (tối thiểu 25,000$) rồi một món tiền nhỏ định kỳ sau đó, kéo dài vài năm.
- Ai trả tiền thuế đất và bảo hiểm nhà khi tôi gia nhập chương trình?
Bạn vẫn là chủ căn nhà nên bạn vẫ phải trả tiền thuế đất và tiền bảo hiểm.
- Reverse Mortgage Holdback là gì?
Trong lúc bạn nạp đơn gia nhập hoặc ở một thời điểm nào đó, chúng tôi có thể giữ lại một món tiền (holdback) dùng để sửa chữa nhà của bạn trong trường hợp nhà bạn xuống cấp hoặc để trả phí chung cư (condo fee) mà bạn thiếu nợ ban Quản lý chung cư.
- Tôi có thể xin tư vấn với Equity Bank được không?
Chúng tôi sẵn lòng giúp đỡ. Chúng tôi khuyến khích bạn hỏi luật sư để biết tất cả điều kiện và nghĩa vụ của chương trình.
- Tôi được quyền xử dụng tiền vay như thế nào?
Bạn toàn quyền xử dụng tiền vay vào bất kỳ mục đích gì.
- Có khi nào Equity Bank bắt tôi bán nhà hay không?
Nếu bạn vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ người đi vay, Equity Bank không bao giờ lấy nhà của bạn.
- Nếu tôi vẫn còn nợ ngân hàng trên căn nhà của tôi thì sao?
Bạn phải không thiếu nợ ngân hàng trên căn nhà khi gia nhập chương trình, vì Equity Bank sẽ trở thành người chủ nợ ưu tiên của căn nhà của bạn. Tuy nhiên nếu bạn còn thiếu ngân hàng một món tiền nào đó, bạn có thể dùng tiền ứng trước của chương trình để trả dứt nợ nần.
- Nếu nhà tôi lên giá lúc bán nhà, ai hưởng lợi?
Vì bạn vẫn là chủ, bạn hưởng lợi. Bạn chỉ trả phần thiếu nợ bao gồm nợ gốc, tiền lãi và chi phí.
- Loại nhà nào được gia nhập chương trình?
Nhà biệt lập, nhà song lập (duplex), nhà liền kề (townhouse) và căn hộ chung cư (condo).
- Bao nhiêu vốn tôi cần có trong căn nhà để gia nhập chương trình?
Tiền cho vay theo chương trình này phải bằng hoặc lớn hơn tất cả khoản nợ mà bạn dùng căn nhà để thế chấp (home-secured loan). Tỷ dụ căn nhà bạn có trị giá 500,000$ thì bạn được chương trình cho vay 200,000$ với điều kiện tất cả những khoản vay nợ thế chấp khác không quá 200,000$ (mục đích để đảm bảo khi bạn bán nhà thì bạn có đủ tiền thanh toán toàn bộ nợ nần).
- Tôi có quyền rút lui khỏi chương trình ở một lúc nào đó?
Chúng tôi cho bạn được phép trả một phần tiền gốc và lãi trong thời gian chương trình. Còn nếu bạn muốn trả toàn bộ tiền gốc và lãi để rút lui khỏi chương trình trước thời hạn thì bạn phải trả tiền phạt (prepayment charge).
- Ngoài lãi xuất, có chi phí gì khi gia nhập chương trình?
Phí xét duyệt đơn (one time setup fee) là 995$ và cũng giống như mortgage bình thường, bạn phải trả tiền thẩm giá nhà (appraisal) và chi phí luật sư (independent legal advice). Nhưng 995$ được trừ vào tiền ứng trước đầu tiên cho bạn chứ bạn không phải xuất tiền túi ra.
- Lãi xuất của Reverse Mortgage cao hơn lãi xuất của regular mortgage phải không?
Với nợ vay mua nhà thông thường, bạn phải trả một món tiền hàng tháng liên tục. Với Reverse Mortgage, bạn chỉ phải trả một lần duy nhất khi bán nhà. Do đó, lãi xuất của Reverse Mortgage cao hơn mortgage thường. Tuy nhiên chúng tôi có những loại lãi xuất khác nhau thích hợp với nhu cầu của bạn.
- Nếu hai vợ chồng đứng tên trong chương trình nhưng sau đó một người mất đi thì sao?
Người còn lại vẫn tiếp tục hưởng chương trình như lúc người kia còn sống.
- Trị giá căn nhà tối thiểu bao nhiêu để gia nhập chương trình?
250,000$
- Khi bán nhà tôi còn được lãnh bao nhiêu tiền?
Bạn lãnh số tiền sai biệt giữa giá bán nhà và tiền nợ chương trình (gốc+lãi).
- Lãi xuất của tiền vay theo chương trình là bao nhiêu?
Nếu vay tiền định kỳ dài hạn
Lãi xuất cố định (fixed rate) đi từ 3.79% cho mortgage term 1 năm cho đến 4.39% cho mortgage term 5 năm.
Lãi xuất linh động (adjustable rate) là prime rate + 2.19% cho mortgage 5 năm.
Nếu vay một món duy nhất một lần
Lãi xuất cố định đi từ 3.39% cho mortgage term 1 năm cho đến 3.69% cho mortgage term 5 năm.
Lãi xuất linh động là prime rate + 1.89% cho mortgage 5 năm.
Lưu ý là khi tính thêm set-up fee (phí duyệt đơn), closing fee (phí kết thúc chương trình), lãi tích lũy (gốc cộng lãi sẽ trở thành gốc mới) thì Lãi Xuất Thực Hàng Năm (Annual Percentage Rate) sẽ cao hơn đôi chút, tỷ dụ từ 3.49% sẽ trở thành 3.89%.
- Những trường hợp được trả trước mà không bị phạt
Trên nguyên tắc của chương trình Nợ Nhà Ngược này thì chỉ khi bạn bán nhà hoặc không còn ở căn nhà đó thì mới phải trả nợ. Tuy nhiên Equity Bank cho phép bạn được trả nợ trước khi bạn bán nhà.
Trả lãi
Mỗi tháng một lần.
Trả gốc
Mỗi 12 tháng (tính từ ngày nhận tiền đầu tiên) được trả 10% nợ gốc.
Sau 5 năm
Trả hơn 10% nợ gốc hoặc toàn bộ món nợ trong vòng 30 ngày lãi xuất mới.
Sau 10 năm
Trả hơn 10% nợ gốc hoặc toàn bộ món nợ bất kỳ lúc nào
- Quản lý Reverse Mortgage online
Bạn vừa nhận được báo cáo tình hình nợ bằng thư giấy, vừa có thể theo dõi và cập nhập chương trình trên internet.
Muốn biết thêm chi tiết, xin vào xem website của Equitable Bank: https://www.equitablebank.ca/residential/reverse-mortgage
Để kết luận, nếu bạn đang làm chủ nơi cư trú, không có lợi tức gì ngoài tiền hưu bổng cho người già của chính phủ, thì bạn nên xét đến tình hình con cái. Nếu con bạn khá giả, đã có nhà cửa riêng, thì bạn có cần để lại toàn bộ căn nhà cho con bạn khi bạn qua đời hay không? Nếu câu trả lời là không thì bạn nên xem xét đến chương trình này. Để ngăn không cho tiền nợ lên nhanh thì nên lấy một phần từ món tiền rút hàng tháng để trả tiền lãi. Cho đến ngày bạn dọn vào Nhà Dưỡng Lão thì bạn vẫn còn 60% giá trị căn nhà để giúp bạn trả chi phí hàng tháng ở những Nhà Dưỡng Lão cao cấp. Cốt lõi vấn đề là chết không mang theo được tiền của, thì tại sao không tiêu xài tiền của do mồ hôi nước mắt mình tạo ra lúc mình còn sống?
© Tim T. Hoang