BƯỚC 2: NHẬN BIẾT KHẢ NĂNG TÀI CHÁNH CỦA MÌNH: CÓ LÀM CHỦ CĂN NHÀ NỔI HAY KHÔNG?
Việc đầu tiên là bạn phải có một số tiền trả trước (down payment) tối thiểu là 10% trị giá căn nhà, sau đó thì ngân hàng mới cho bạn vay 90% còn lại. Nhưng để ngân hàng cho vay tiền, họ sẽ tính rất kỹ xem bạn có khả năng trả tiền vay mượn mua nhà (mortgage) hay không.
Trước tiên họ xem nguồn thu nhập của gia đình bạn có ổn định không, nghĩa là nếu bạn đi làm ăn lương thì việc làm có lâu dài, vững chắc hay không còn nếu bạn làm kinh doanh cá thể thì cơ sở kinh doanh của bạn có vững bền, lợi tức bảo đảm hay không.
Sau đó họ sẽ áp dụng hai công thức để tính xem thu nhập của gia đình bạn có đủ để chi trả tiền nợ ngân hàng hàng tháng hay không.
CÔNG THỨC 1: Tiền Chi Phí Nhà Cửa hàng tháng của bạn không quá 32% Lợi tức Gộp hàng tháng của bạn. Tiếng Anh gọi là Gross Debt to Income ratio hay là Gross Debt Service ratio.
Phải nhớ là họ dùng Lợi tức Gộp (Gross income), có nghĩa là tiền lương trước những khoản khấu trừ như Employment Insurance (bảo hiểm thất nghiệp), Canada Pension Plan (đóng phí quỹ hưu bổng) và Income Tax (thuế lợi tức). Món tiền lương sau khi trừ những khoản nói trên gọi là Lợi tức Thuần (Net income), là số tiền thực sự bạn nhận được.
Tiền Chi Phí Nhà Cửa hàng tháng bao gồm những khoản tiền sau:
-Trả vay nợ nhà (monthly mortgage payment)
-Thuế tài sản (property tax)
- Chi phí sưởi ấm (heating)
- 50% phí chung cư (condo fee hay strata fee, nếu bạn ở chung cư).
Xin dùng ví dụ đơn giản. Tỷ dụ bạn có Lợi tức Gộp là 1,000$/tháng nhưng nếu ngân hàng tính toán là Tiền Chi Phí Nhà Cửa hàng tháng lên đến 350$/tháng là họ sẽ không chấp thuận cho vay, vì TCPNC lên đến 35% LTG. Bạn nhớ là nếu LTG của bạn là 1,000$ có nghĩa là sau khi trừ đi các khoản khấu trừ nói trên, bạn chỉ còn lãnh được khoảng 900$ thôi.
CÔNG THỨC 2: Tổng Nợ Nần của bạn không quá 40% Lợi tức Gộp hàng tháng của bạn. Tiếng Anh gọi là Total Debt to Income ratio hay là Total Debt Service ratio.
Sau khi bạn đã vượt qua công thức 1, họ lại bắt đầu xét đến công thức 2. Như bạn biết, cuộc sống của bạn không phải chỉ có nợ nhà, mà bạn còn có thể có những món nợ khác, tỷ dụ như nợ mua xe (car loan), nợ mua chịu bằng thẻ tín dụng (credit card balance) v.v. Họ sẽ hỏi bạn những món nợ này, rồi họ sẽ cộng những món nợ này vào Chi Phí Nhà Cửa nói trên, nếu tổng số Nợ cao hơn 40% Lợi tức Gộp hàng tháng là họ sẽ từ chối bạn vay tiền mua nhà.
Xin trở lại ví dụ nói trên. Nếu Lợi tức Gộp của bạn là 1,000$/tháng, Chi Phí Nhà Cửa của bạn là 300$/tháng thì bạn đã vượt qua được cửa ải đầu tiên, vì CPNC của bạn mới có 30% của LTG. Nhưng không may là bạn có Nợ Xe là 100$/tháng và tiền mua chịu thẻ tín dụng là 120$. Tổng Nợ Nần của bạn lên đến 520$, hay 52% LTG. Thế là bạn bị vướng mắc ở cửa ải 2, ngân hàng không chấp thuận.
Hãy đặt giả sử rằng bạn vượt qua được cả 2 công thức. Nghĩa là Tổng Nợ Nần của bạn chỉ có 400$, hay không quá 40% LTG. Vậy thì với Lợi Tức Ròng 900$, bạn sẽ chỉ còn lại 900-400= 500$/tháng. Bạn sẽ phải ngồi xuống mà tính toán rằng 500$ này có đủ chi trả bao nhiêu chi phí còn lại không: tiền chợ, tiền điện, tiền xăng xe, tiền internet+ tivi, tiền điện thoại, tiền ăn ngoài, tiền thuốc men, tiền sửa xe v.v.. Bạn phải tính cho kỹ, nếu không thì bạn có nhà nhưng sẽ phải sống rất chật vật, tiết kiệm chi tiêu, hy sinh nhiều vui thú mà bạn vẫn hưởng trước khi mua nhà.
Nếu bạn định mua căn hộ 500,000$, bạn đã để dành được 50,000$, vậy có phải bạn chỉ cần nợ ngân hàng có 450,000$ thôi phải không? Không phải đâu bạn.
Khi bạn mua nhà là hàng đống chi phí xuất hiện:
-Home Inspection fee (phí kiểm tra nhà). Bạn cần một chuyên viên kiểm tra nhà cửa (home inspector) cho bạn biết căn nhà có những vấn đề gì không mà đôi mắt của một người bình thường như bạn không phát hiện được. Chi phí trong khoảng 300-600$.
-Appraisal fee (phí lượng giá nhà). Ngân hàng trước khi cho vay tiền họ sẽ cho chuyên viên lượng giá (appraiser) thẩm định xem căn nhà có xứng đáng với khoản tiền cho vay không, bạn phải trả tiền này. Chi phí trong khoảng 300-500$.
-Survey fee(phí kiểm tra đất): bạn nên yêu cầu người bán làm việc này, nếu không ngân hàng bắt bạn trả. Mục đích để ngân hàng yên tâm không có tranh chấp gì về đất đai của bạn với làng xóm của căn nhà.
-Land transfer fee hay Land registration fee (phí sang tên đất). Trong khoảng 1-4% trị giá miếng đất hay căn hộ.
-Prepaid property taxes and utilities bills (thuế đất và các loại phí mà người bán nhà đã trả trước cho bạn). Tỷ dụ bạn lấy nhà vào tháng 7, nhưng chủ nhân đã trả cho chính phủ thuế đất và phí nước, phí đổ rác cho trọn năm rồi. Vậy thì bạn phải trả lại cho người bán nhà nửa năm tiền họ đã đóng cho chính phủ.
-Mortgage loan insurance (bảo hiểm tiền vay ngân hàng). Khi khoản tiền ngân hàng cho vay lớn hơn 75% trị giá căn nhà thì bạn phải mua bảo hiểm tiền vay. Nhà bảo hiểm sẽ trả cho ngân hàng số tiền vay trong trường hợp vì lý do gì bạn không còn khả năng trả nợ. Tiền bảo hiểm này trong vòng 1.75%-3.75% tiền vay mua nhà.
-Home insurance(bảo hiểm nhà). Ngân hàng bắt buộc bạn mua bảo hiểm nhà chống cháy lụt thiên tai.
-Legal/notary fee (tiền luật sư). Trong vòng 500-1,000$.
-Moving fee (tiền dọn nhà sang nhà mới).
-Repairs/renovation fee(sửa chữa tân trang nhà). Trừ khi bạn mua nhà mới toanh, nếu bạn mua nhà cũ thì có nhiều khả năng bạn phải sửa cái này, thêm cái nọ.
Cộng tất cả các khoản chi phí linh tinh nói trên, bạn thấy là bạn phải thêm vài chục ngàn vào món tiền trả trước 10% trị giá căn nhà. Tuy nhiên hai khoản nặng là mortgage loan insurance và land transfer fee có thể được ngân hàng cộng thêm vào tiền vay mua nhà, do đó số tiền bạn nợ ngân hàng sẽ nhiều hơn là 450,000$.
©Tim T Hoang