BƯỚC 6: HOÀN TẤT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

Khi bạn tìm được căn nhà vừa ý rồi thì bạn phải làm Hợp Đồng Mua Bán Nhà (trả giá và đặt điều kiện để bạn mua nhà). Ở tỉnh bang B.C. giấy này tiếng Anh gọi là “Contract Of Purchase And Sale”. Mẫu đơn này Chuyên viên Địa ốc của bạn hoặc của người bán nhà cung cấp. Nó là một hợp đồng pháp lý, đặt ra những điều kiện để bạn mua căn nhà. Nếu người bán đồng ý và ký nhận thì nó thành tài liệu pháp lý có tính ràng buộc cả hai bên. Do đó bạn phải đọc hiểu cẩn thận trước khi ký.

Nhưng trước khi làm HĐMBN, chuyên viên địa ốc của bạn cũng phải kiểm tra và bảo đảm căn nhà này an toàn cấu trúc và hợp lệ pháp lý.

Căn nhà được bảo đảm an toàn để mua bằng cách người bán phải ký vào bản kê khai tiết lộ và xác nhận rằng không có bất cứ vấn đề gì (Property Disclosure Statement), từ pháp luật kiện tụng cho đến cấu trúc vật chất. Bản Tiết Lộ này dài 4 trang, có đến 30 câu hỏi chi tiết mà người bán phải trả lời Yes, No hoặc Không biết hoặc Không Áp Dụng.

Trả giá bao nhiêu gọi là đúng? Đây là câu hỏi không dễ trả lời. Vì Chuyên viên Địa ốc của bạn ăn hoa hồng (commision) trên món tiền bán căn nhà (họ sẽ chia với CVĐO của người bán nhà) cho nên thâm tâm họ không muốn bạn trả giá quá thấp khiến tiền hoa hồng của họ thấp và nếu bạn trả quá thấp thì căn nhà sẽ lọt vào tay của người khác nếu như căn nhà đó thuộc loại hot (nhiều người thích). Một cách để bạn biết mình trả giá đúng hay không là bạn yêu cầu CVĐO của bạn cung cấp cho bạn báo cáo giá cả những căn nhà tương tự trong cùng khu vực vừa bán trong vòng nửa năm qua.

Hợp Đồng Mua Bán Nhà là một mẫu đơn dài 7 trang, bao gồm tới 25 điều khoản. Người mua và người bán phải ký tên và ký tắt vào rất nhiều chỗ trên Hợp Đồng.

Sau đây là 25 điều khoản của Hợp Đồng:

1. PURCHASE PRICE: giá sau cùng 2 bên đồng ý
2. DEPOSIT: tiền bên mua đặt cọc sau khi bên bán đồng ý bán
3. TERM AND CONDITIONS: những điều kiện để bên mua đồng ý mua
4. COMPLETION: ngày việc mua bán hoàn tất, bên bán nhận tiền, bên mua nhận giấy nhà
5. POSSESSION: ngày người bán phải dọn ra, để nhà trống cho người mua dọn vào
6. ADJUSTMENTS: ngày người mua bắt đầu trách nhiệm trả thuế đất, tiền điện nước gas v.v.
7. INCLUDED ITEMS: những gì người bán phải để lại cho người mua
8. VIEWED: khi giao nhà thì tình trạng nhà phải y hệt lúc người mua coi nhà vào ngày xx
9. TITLE: người bán cam kết căn nhà không vướng mắc bất kỳ vấn đề pháp lý gì
10. TENDER: tiền mua nhà phải bằng chi phiếu có bảo chứng do luật sư bên mua giao
11. DOCUMENTS: ngày hoàn tất mua bán mọi giấy tờ cần thiết cho việc sang tên nhà phải bảo đảm đầy đủ
12. TIME: người bán phải được nhận tiền đúng giờ đúng ngày
13. BUYER FINANCING: qui định trường hợp người mua bị chậm trễ tiền mua nhà vào ngày hoàn tất do ngân hàng cho vay tiền
14. CLEARING TITLE: qui định trường hợp người bán bị chậm trễ trong việc làm căn nhà hoàn toàn không vướng pháp lý gì vào ngày giao nhà.
15. COSTS: người mua phải chịu chi phí sang tên nhà, vay tiền mua nhà còn người bán phải chịu chi phí làm cho căn nhà không còn vướng mắc pháp lý.
16. RISK: người bán chịu trách nhiệm giữ gìn căn nhà cho đến 12:01 sáng Ngày Hoàn Tất (completion date). Sau đó là trách nhiệm của người mua.
17. PLURAL: trong Hợp đồng này, thường thì một bên có nghĩa số nhiều, vì nó liên hệ nhiều người.
18. REPRESENTATIONS AND WARRANTIES: xác định mọi điều đã được qui định trong hợp đồng.
19. PERSONAL INFORMATION: người mua và người bán đồng ý cho phép luật sư của mình được tiết lộ tin tức cá nhân của mình cho nhân viên của họ để hoàn tất thủ tục giấy tờ.
20. ASSIGNMENT OF REMUNERATION: qui định Chuyên viên Địa ốc của người mua và người bán được hưởng hoa hồng.
21. AGENCY DISCLOSURE: người mua và người bán xác nhận đã đọc hiểu những qui định về tương quan giữa Chuyên viên Địa ốc và mình.
22. ACCEPTANCE IRREVOCABLE: người mua và người bán xác nhận Hợp đồng Mua bán này là chính thức và sự đồng ý bán nhà không thể đảo ngược hay thay đổi.
23. THIS IS A LEGAL DOCUMENT: đây là tài liệu pháp lý.
24. RECEIPT: Luật sư bên bán nhà ký nhận tiền đặt cọc (deposit)
25. ACCEPTANCE: người bán chấp nhận giá mua/lời hứa mua và đồng ý hoàn tất thủ tục bán nhà theo tất cả những điều kiện qui định trong hợp đồng.

Nếu có những điều gì cần thêm thì viết vào Bản Phụ lục (Contract of Purchase and Sale Addendum).

Trong 25 điều khoản trên, những chi tiết quan trọng là:

• Tên giấy tờ (legal name) của người mua, người bán, địa chỉ của căn nhà.
• Giá bạn trả (purchase price)
• Mức tiền đặt cọc (deposit) của bạn
• Những gì trong căn nhà bạn muốn chủ để lại, tỷ dụ như chủ nhà không bắt buộc phải để lại rèm cửa sổ cho bạn nhưng vì bạn thích nên bạn muốn họ để lại.
• Ngày giao nhà (closing date).Thường thì từ 1 đến 2 tháng sau khi 2 bên đều ký cho những căn nhà chủ đang ở, còn nhà mới đang xây thì lâu hơn.
• Yêu cầu người bán cung cấp Tường trình nghiên cứu đất mới nhất (current land survey). Bản tường trình này cho biết biên giới miếng đất, kích thước đo đạc, vị trí nhà trên miếng đất, có ai khác được quyền đi qua một phần của miếng đất vì lý do nào đó (easement/encroachment). Tỷ dụ như có lô đất chắn đường đi vào lô đất khác thì chủ lô đất trong được quyền đi qua để vào nhà họ.
• Ngày hết hạn (expiry date) của Đề Nghị Mua Nhà. Người bán phải trả lời cho bạn trong thời hạn đó, sau ngày đó thì đề nghị của bạn hết giá trị.
• Những điều kiện khác (subjects/conditions). Tỷ dụ như bạn chỉ mua nếu sau khi kiểm tra nhà (home inspection) cho thấy không có vấn đề hoặc chỉ mua nếu bạn được ngân hàng đồng ý cho vay tiền. Những điều khoản quan trọng vì nó cho phép bạn rút lui mà không bị bên bán nhà thưa kiện bạn phá vỡ hợp đồng. Nếu người bán đồng ý họ ký vào Hợp đồng. Sau khi những điều kiện bạn đặt ra được thỏa mãn, bạn ký xác nhận dỡ bỏ những điều kiện (subjects removed) là lúc đó Hợp đồng Mua Nhà trở thành chung cuộc có tính ràng buộc cả hai bên. Ngay cả khi bạn chịu mất tiền đặt cọc, người bán vẫn có quyền thưa kiện bạn để bồi thường thiệt hại nếu bạn rút lui với lý do không có trong hợp đồng.

Trừ khi bạn mua ngay giá đăng bán thì trong quá trình trả giá, giá cả sẽ được viết lại vài lần, mỗi lần bạn lại phải ký tắt vào con số mới.

Ký xong HĐMBN là bạn bắt đầu bận rộn với nhiều việc:

• Cho Chuyên viên Kiểm tra nhà cửa (home inspector) kiểm tra xem nhà có vấn đề gì không? Đây là những người chuyên đi tìm khuyết điểm cấu trúc của căn nhà bạn muốn mua. Nếu bạn tìm được những người là kiến trúc sư về hưu, thợ xây cất nhà về hưu làm việc này thì rất tốt. Họ phải qua một khóa huấn luyện kiểm tra nhà cửa và phải là hội viên của Home Inspectors Association. Nhiều căn nhà nhìn đẹp đẽ nhưng dưới con mắt chuyên nghiệp và dụng cụ kiểm tra của CVKTNC thì họ có thể phát hiện nó bị dột (leaking) hay ẩm mốc (mold) hay không đủ chức năng chống lạnh (insulation) v.v.
• Đến ngân hàng vay tiền thuê nhà (mortgage). Ngân hàng sẽ đòi hỏi nhiều giấy tờ, căn bản là HĐMBN và những giấy tờ chứng tỏ căn nhà hợp pháp không vướng mắc pháp lý, không có ai kiện cáo v.v. bởi vì căn nhà sẽ thuộc về ngân hàng trong trường hợp bạn không trả được tiền vay nợ.

Đây thường là hai điều kiện then chốt để bạn đặt ra cho người bán khi ký HĐMBN và một khi bạn đã thỏa mãn cả hai điều này thì bạn phải thông báo dỡ bỏ điều kiện (removal of subjects) trong HĐMBN.  Sau đó thì HĐ trở thành ràng buộc pháp lý, chỉ còn chờ ngày bạn trả tiền và người bán sang tên căn nhà. Bạn mà rút lui thì sẽ bị bên bán nhà thưa kiện, đòi bồi thường thiệt hại dù bạn đã chịu mất tiền đặt cọc.

© Tim T. Hoang

Xem tiếp bài 8