BÀI 8: HỢP ĐỒNG VAY TIỀN MUA NHÀ VÀ CÁC CHƯƠNG TRÌNH CHO VAY(MORTGAGE)
Sau khi được người mua đồng ý bán và dỡ bỏ mọi điều kiện, bạn đến ngân hàng để ký hợp đồng vay tiền mua nhà. Ngân hàng sẽ đòi hỏi bạn những giấy tờ và tin tức sau:
- Mô tả pháp lý của căn nhà (legal description of the property) bằng mẫu Land Title Search.
- Mẫu giấy thông tin chi tiết nhà bán của Chuyên viên Địa ốc (home for sale listing page). Giấy này cho biết đầy đủ tin tức chi tiết tỉ mỉ của căn nhà: bao nhiêu phòng ngủ, bao nhiêu phòng tắm, kích thước, diện tích, tiền thuế đất, tiền chung cư phí v.v.. Bất cứ căn nhà, căn hộ đang bán nào cũng phải có giấy này cho người mua đọc xem chi tiết.
- Thuế nhà đất mới nhất của thành phố (most recent property tax assessment)
- Báo cáo của Chuyên viên Kiểm tra nhà (home inspection report).
- Bản kiểm tra đất (land survey report).
- Hợp đồng mua bán nhà đã được hai bên ký thuận.
Nếu bạn có ý định sữa chữa, tân trang căn nhà sau khi mua và cần vay tiền ngân hàng để làm việc này thì cũng báo cho ngân hàng biết luôn để họ thêm món tiền này vào tiền mua nhà.
CÁC LOẠI MORTGAGE
Chương trình cho vay có rất nhiều điều khoản. Sự khác biệt của những điều khoản này tạo ra sự khác biệt của chương trình cho vay.
Amortization period: thời hạn bạn trả dứt món nợ. Thời hạn này quyết định món tiền bạn phải trả hàng tháng. Thời hạn này thông thường là 25 năm nhưng bạn có thể xin dài hơn (30 năm) hay ngắn hơn (20 năm).
Payment schedule: tần suất trả tiền vay. Bạn có thể lựa chọn trả hàng tuần, 2 tuần một lần hoặc mỗi tháng một lần.
Mortgage term: hợp đồng thời hạn lãi xuất. Bạn cần phân biệt giữa Amortization Period và Mortgage Term. Amortization Period là thời hạn bạn trả dứt món nợ còn Mortgage Term là thời hạn mà hợp đồng lãi xuất ngân hàng có giá trị. Trong khi Amortization Period có tính dài hạn (từ 20 đến 30 năm) thì Mortgage Term có tính ngắn hạn (từ 1 năm đến 10 năm). Sau khi Mortgage Term đáo hạn thì bạn phải ký lại hợp đồng cho vay với lãi xuất mới, lãi xuất này có thể cao hơn hoặc thấp hơn với lãi xuất cũ và với thời hạn mới. Số tiền bạn phải trả định kỳ theo payment schedule được tính toán dựa trên amortization period.
Type of interest rates: loại lãi xuất. Bạn có thể lựa chọn một trong 3 loại:
- Fixed rate: lãi xuất cố định trong suốt hợp đồng thời hạn lãi xuất (mortgage term). Tỷ dụ như hiện nay (đầu 2020) ngân hàng CIBC cho vay với fixed rate, closed mortgage đi từ 3.54% cho 1 năm đến 6.64% cho 10 năm hoặc fixed rate, open mortgage 6.35% cho 1 năm.
- Variable (flexible) rate: lãi xuất lên xuống theo thị trường cho vay trong mortgage term. Tỷ dụ hiện nay (đầu 2020) ngân hàng CIBC cho vay với variable rate, open mortgage 5.75% cho 5 năm.
- Protected (capped) variable rate: lãi xuất lên xuống nhưng không lên quá một mức bạn muốn trong mortgage term.
Lưu ý là Adjustable Rate Mortgage (ARM) khác với Variable Rate Mortgage (VRM). Với ARM , lãi xuất thay đổi theo thị trường nhưng làm thay đổi luôn món tiền trả nợ hàng tháng. Còn với VRM, lãi xuất thay đổi theo thị trường nhưng tiền trả hàng tháng vẫn cố định.
Open mortgage hay Closed mortgage: tiền vay mở hay tiền vay đóng.
- Open mortgage: bạn có quyền trả dứt hay trả một phần tiền vay mua nhà bất cứ lúc nào mà không bị phạt (giả sử như bạn trúng số, thừa hưởng gia tài).
- Closed mortgage: không cho phép bạn trả dứt hay trả một phần ngoài định kỳ trả đều đặn đã quy định. Loại tiền vay Đóng này thường có lãi xuất thấp hơn loại tiền vay Mở. Tuy nhiên cũng có loại closed mortgage cho phép bạn được trả thêm nhiều hơn trong một năm. Tỷ dụ thay vì mỗi tháng 1,000$ tức một năm trả 12 kỳ (12,000$) thì họ cho phép bạn được trả thêm 1-2 kỳ nữa, thành ra 13,000-14,000$. Hoặc trả một món tiền nào đấy (lump sum) thêm vào trong năm. Nhưng điều này phải có qui định trong giấy tờ mortgage, gọi là Prepayment options.
Conventional mortgage hay High ratio Mortgage:
- Conventional Mortgage: tiền vay theo thông lệ, khi món tiền vay bằng hay ít hơn 80% giá trị căn nhà. Có nghĩa là tiền trả trước lúc mua nhà bằng ít nhất 20% giá trị căn nhà.
- High-ratio Mortgage: tiền vay tỷ lệ cao, khi món tiền vay cao hơn 80% giá trị căn nhà. Trong trường hợp này bạn phải mua Bảo hiểm Tiền vay (Mortgage loan insurance). Khi bạn vay với tỷ lệ cao này thì ngân hàng không yên tâm nên ngân hàng bắt bạn mua bảo hiểm để trường hợp bạn không trả tiền vay nợ được nữa thì bảo hiểm sẽ chi trả cho ngân hàng trong trường hợp ngân hàng bán căn nhà bạn đi vẫn không thu lại được tiền cho bạn vay. Cơ quan CMHC tính giá bảo hiểm từ 0.5% cho đến 3.75% tiền nợ nhà.
Portable mortgage: (đem mortgage sang nhà khác được).
Thường thì hợp đồng vay mượn dính với một căn nhà rõ rệt nào đó, nếu bạn muốn đổi nhà trước khi trả dứt nợ thì phải đóng hợp đồng vay mượn với căn nhà cũ và mở hợp đồng vay mới với căn nhà mới, như vậy bạn phải trả tiền phạt vì đã phá vỡ hợp đồng vay mượn cũ. Còn với quyền Portability thì bạn được di chuyển hợp đồng với căn nhà cũ sang căn nhà mới với cùng điều kiện mà không bị phạt. Bạn cũng có quyền di chuyển Bảo hiểm Vay mượn từ nhà cũ sang nhà mới.
Assumable mortgage (chuyển sang người mua tương lai được)
Trong tương lai bạn bán căn nhà này thì bạn được quyền sang tên mortgage cho người mua tiếp tục trả mortgage bạn đang có. Nếu như bạn đang được lãi suất thấp thì người mua tương lai sẽ rất thích mua căn nhà của bạn để trả tiếp mortgage lãi xuất thấp này.
Trong số tiền trả nợ cố định mỗi tháng một lần hoặc 2 tuần một lần (tùy bạn thương thảo với ngân hàng) thì phần lớn món tiền được trả cho lãi xuất, còn một phần nhỏ mới trả cho nợ gốc. Tỷ dụ trong năm đầu tiên, bạn trả mỗi tháng 1,000$ thì 900$ là cho lãi xuất (interest) chỉ có 100$ là được trừ vào nợ gốc (principal). Càng về sau thì tiền trả đi vào lãi xuất càng ít đi và đi vào nợ gốc càng nhiều lên, nghĩa là nợ gốc giảm từ từ cho đến 25-30 năm sau thì hết nợ. Trả mortgage 2 tuần một lần thì dứt nợ sớm hơn là trả 1 tháng một lần.
© Tim T Hoang